Le idee, le opinioni, le considerazioni riportate in questo blog vanno ritenute libere manifestazioni del pensiero personale, da parte dei singoli autori. La loro pubblicazione nel sito non deve indurre a ritenere che sussista una qualsiasi condivisione di tale pensiero da parte dei titolari del blog stesso. In tal modo non deve meravigliare se talvolta le diverse opinioni sono contrastanti tra loro. Ciò appartiene alla dialettica di un libero e, per quanto possibile, ampio ragionamento o dibattito, al quale si vuole dare spazio in questa sede; permettendo alle diverse posizioni di essere rappresentate.
L’assemblea dei soci del 16 luglio scorso ha confermato la maggior parte dei membri del Consiglio direttivo ma ha anche inserito quattro nomi nuovi, che testimoniano la continuità con lo spirito e con le famiglie dell’Associazione. I nuovi componenti sono Giulia Colombo Clerici Simontacchi, Giulia Dozzio Cagnoni, Valentina Menni di Vignale e Alberto Paveri Fontana. L’assemblea ha anche approvato, come di consueto, il bilancio annuale. Qui di seguito l’elenco completo dei membri del nuovo Consiglio direttivo:
1) Dott. Luigi Arborio Mella 2) Avv. Tiziano Barbetta 3) Avv. Vincenzo Bergamasco 4) Dott. Andrea Bologna 5) Prof. Giuseppe Angelo Cavajoni 6) Dott. Gregorio Cicogna Mozzoni 7) Avv. Achille Colombo Clerici 8) Dott.ssa Giulia Colombo Clerici Simontacchi 9) Prof. Marilisa D’Amico 10) Dott. Massimo De Angelis 11) Avv. Paola Di Patrizio 12) Arch. Giulia Dozzio Cagnoni 13) Dott. Ambrogio Dufour 14) Dott. Giacomo Feltrinelli di Gargnano 15) Sig.ra Edda Ganz 16) Ing. Paolo Jacini 17) Dott. Giuseppe Luce 18) Dott. Giovanni Lurani Cernuschi 19) Avv. Carlo Melzi d’Eril 20) Ing. Carlo Angelo Menni di Vignale 21) Dott.ssa Valentina Menni di Vignale 22) Dott.ssa Maria Luisa Negri da Oleggio Consiglio 23) Dott. Alberto Paveri Fontana 24) Dott. Luigi Perego di Cremnago 25) Ing. Eugenio Radice Fossati 26) Avv. Cesare Rosselli 27) Dott.ssa Federica Sagramoso 28) Prof. Stefano Simontacchi 29) Avv. Luca Stendardi 30) Avv. Bruna Vanoli Gabardi
Piano casa al via, grandi imprenditori premiati ma restano ostacoli e incertezze
Convertito in legge il Dl 66/20266, poche le modifiche
di Saverio Fossati per Assoedilizia
Il Piano Casa è ormai convertito in legge (116/2026), con poche modifiche rispetto al testo iniziale del decreto legge 66/2026. Il quadro delle possibilità per gli operatori presenta vantaggi e svantaggi, semplificazioni e agevolazioni, ma anche incertezze e contraddizioni, che dovranno essere affrontate con i provvedimenti attuativi.
L’operazione avviata dal Governo dopo anni di allarme sulla condizione abitativa (le prime bozze risalgono a tre anni fa) è basata su un robusto intervento manutentivo sulle 61mila casa Erp inagibili (con fondi recuperati in gran parte da quelli destinati alla rigenerazione urbana dei Comuni), sul “fondo Housing” con 3,6 miliardi gestiti da Invimit per la rimessa in circolo, attraverso fondi territoriali, degli immobili pubblici degradati (saranno ammessi anche società miste pubblico-private senza vincoli particolari tranne la maggioranza pubblica) e infine sul coinvolgimento dei privati, seguendo il mantra della cooperazione pubblico-privato che in passato ha dato alcuni buoni frutti (soprattutto per i privati). Ed è in questo ambito, il cosiddetto “3° pilastro”, riservato all’iniziativa privata, che vengono fatti gli approfondimenti che seguono, relativi ai “programmi infrastrutturali di edilizia integrata” cui è dedicato l’articolo 9 del Dl. Una premessa: questi interventi verranno realizzati nell’ambito di una convenzione stipulata con il Comune interessato dagli interventi, sulla base delle linee guida dell’Anci. In particolare, per gli interventi di ristrutturazione (urbanistica o edilizia) o di demolizione e ricostruzione tutti gli atti vengono autorizzati da una “conferenza di servizi semplificata” (articolo 14 bis della legge 241/90). Tutte le operazioni a livello di singolo intervento saranno governate da Commissari straordinari nominati dal Governo (il Commissario già nominato nella persona di Felice Squitieri si occuperà invece del 1° pilastro, quello per il risanamento delle case Erp).
Le premialità e le deroghe Le imprese che, seguendo il percorso tracciato dal Piano Casa per i “programmi infrastrutturali di edilizia integrata”, qualificati come di importanza strategica, vorranno avviare interventi edilizi, avranno una serie di vantaggi: 1) Potranno scomputare i costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione. Più in dettaglio, non saranno dovuti gli oneri di urbanizzazione relativi alla parte del 70% dell’investimento destinata a vendite e affitti “calmierati”, quindi lo scomputo avverrà sugli oneri dovuti per la parte restante, in base ai tariffari comunali. 2) Sarà possibile un premio sino al 35% in più delle cubature assentite nell’ambito, dei programmi (la quota del 70% dell’investimento destinata a vendite e affitti “calmierati” viene calcolata solo sull’investimento iniziale), ma solo per realizzare abitazioni “calmierate”. 3) Viene comunque concessa la possibilità di destinare tra il 5% e il 15% della “superficie utile complessiva” da destinare a start up, microimprese, attività lavorative svolte in postazioni condivise (coworking), commercio di prossimità, artigianato urbano e a servizi di quartiere, però con convenzioni a canone calmierato, come dice l’articolo 9, comma 3, lettera i bis. Ma attenzione: non è superficie in più, è solo possibilità di destinazione della “superficie utile complessiva” e non è chiaro se possa essere “scaricata” da quella risultante dal 70% di investimento destinato alle case “calmierate”. 4) La superficie direttamente interessata dall’intervento di edilizia convenzionata non concorre al conteggio della superficie lorda dell’intervento. Dato che non è chiaro a quale “conteggio” ci si riferisca, si potrebbe creare un corto circuito tra quella superficie lorda considerata ai fini del calcolo degli oneri, e quella assentita ai fini della costruzione, il che porterebbe al paradosso che, facendo base 100, si potrebbe arrivare a 170 (di fatto con 100 destinato a mercato libero) più ancora il 35% della premialità sulle cubature assentite per case “calmierate”. A questa interpretazione ostano le situazioni reali: se la densificazione prevista dai piani urbanistici è già stata raggiunta in quel contesto territoriale, sembra difficile che si possa ampliare così l’intervento. Ma dato che tutto passa dalle convenzioni e dato che il Commissario di Governo ha poteri di fatto enormi, tra cui la deroga proprio agli strumenti urbanistici, i costruttori hanno molte possibilità aperte. 5) I costi di bonifica possono essere portati a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti per la parte non “calmierata”. 6) Gli onorari notarili sono ridotti alla metà. 7) La conferenza di servizi si svolge in forma semplificata e asincrona entro 30 giorni (40 giorni qualora siano presenti amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistico-territoriale, dei beni culturali o alla tutela della salute e della pubblica incolumità). La mancata risposta delle amministrazioni o il dissenso non motivato formano il silenzio assenso. 8) Se l’intervento è realizzato in comparti di più ampie dimensioni per il calcolo del peso relativo tra edilizia convenzionata e quella libera (70-30), non si deve tener conto di tutti gli investimenti relativi a destinazioni non residenziali (come terziario, commercio, servizi). Questa modifica è importante perché l’investitore sarà libero di “arricchire” la dotazione dell’operazione immobiliare, realizzando altre funzioni non legate all’abitare, in grado di contribuire positivamente all’equilibrio economico dell’iniziativa. 9) Molto ampie le deroghe ai piani urbanistici sulle destinazioni d’uso decisi dal Commissario straordinario, responsabile dell’attuazione con le modalità che saranno definite con un Dpcm. In sintesi, può prendere decisioni anche in deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici generali ed esecutivi ovvero in assenza di pianificazione urbanistica, secondo le previsioni di cui all’ articolo 13 del Dl 104/2023, comunque senza utilizzo di aree precedentemente destinate ad utilizzazione diversa da quella edificatoria. Inoltre, se le unità abitative previste dall’intervento sono più di 100 (il che è ovvio, con l’investimento di un miliardo e sempre che ci sia la dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale). Il Commissario provvede alla valutazione dell’impatto urbanistico, avuto riguardo a mobilità, servizi sociosanitari, scuole, asili e sottoservizi, per le determinazioni riguardanti i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra i fabbricati, anche ai sensi del decreto dei Lavori pubblici 1444/68, nonché per le destinazioni d’uso ammissibili, fermo restando il rispetto delle norme igieniche, sanitarie e di sicurezza. 10) Viene esteso agli interi immobili, e non più alle sole singole unità, il regime semplificato del mutamento di destinazione d’uso previsto dall’articolo 23-ter del Dpr 380/2001, come riscritto dal decreto Salva Casa (Dl 69/2024). 11) Anche sui futuri appalti relativi ai lavori per le case Erp e per gli alloggi pubblici con il fondo Housing ci saranno semplificazioni: le verifiche antimafia sono anticipate alla scadenza del termine di presentazione delle offerte, sarà possibile l’esecuzione in via d’urgenza prima della stipula contrattuale, e sarà possibile modificare il contratto senza nuovo affidamento nei limiti dell’articolo 72 della direttiva 2014/24/UE, richiamato senza fare ulteriori riferimenti al Codice dei contratti pubblici.
Penalità e vincoli Chi vorrà avviare gli interventi come azienda privata si troverà questi limiti: 1) Il singolo intervento dovrà essere di importo pari ad almeno un miliardo di euro (che non dovrà però necessariamente provenire da investitori esteri, né questi avranno un soglia minima di investimento), soglia che consente di qualificarli come “grandi programmi di interesse nazionale”. 2) L’intervento dovrà avvenire in un determinato “contesto territoriale”, cioè in un ambito fisicamente continuo o funzionalmente unitario (che potrà essere individuato anche nell’ambito di un comparto di sviluppo di maggiori dimensioni con destinazioni d’uso residenziali e non), da definirsi in sede di convenzione tra Comune e soggetto attuatore, che ricomprende sia la componente di edilizia convenzionata che quella di edilizia residenziale libera non convenzionata. Il “contesto territoriale” in cui avviene l’intervento potrà quindi riferirsi a più comparti o sub-ambiti di trasformazione, purché accomunati nella medesima unità progettuale e dalla medesima convenzione urbanistica. 3) Per realizzare gli interventi di edilizia integrata è possibile attivare i grandi programmi di investimento nel territorio italiano di cui all’articolo 13 del Dl 104/2023 . Perciò occorre la “dichiarazione di preminente interesse strategico nazionale” e la nomina di un Commissario straordinario di Governo (e relativa struttura di supporto) per assicurare il coordinamento e l’azione amministrativa. Questi programmi possono utilizzare una corsia agevolata potendo ricorrere ad una speciale disciplina procedurale (autorizzazione unica in luogo tutti gli atti di concessione, autorizzazione, assenso, intesa, parere e nulla osta comunque denominati, previsti con effetto di variante). 4) L’approvazione di interventi di edilizia residenziale pubblica o sociale inseriti in programmi di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana, comunque denominati, comporta la dichiarazione di pubblica utilità ai sensi di legge. Questo iter sembra però riguardare solo il 1° e 2° pilastro, cioè gli immobili Erp e il fondo Housing. 5) Il 70% dell’investimento, come detto sopra, dovrà essere destinato alla realizzazione di abitazioni in locazione o vendita ma in ambedue i casi a prezzi che siano inferiori di almeno il 33% al livello del mercato libero. Per stabilire queste percentuali si fa riferimento ai valori risultanti dalle quotazioni immobiliari correnti pubblicate semestralmente dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate per la stessa zona territoriale omogenea, per la stessa tipologia edilizia e per lo stesso stato di manutenzione e conservazione; in caso di non corrispondenza con i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare, i valori di riferimento sono determinati in sede di convenzione con il comune interessato applicando una riduzione non inferiore al 33 per cento sui valori effettivi di mercato degli immobili in vendita e locazione, desunti da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi per ciascuna zona territoriale omogenea, avuto riguardo alle diverse tipologie di con tratti nonché alle specifiche tipologie edilizie e al rispettivo stato di manutenzione e conservazione e il Comune può avvalersi dei servizi estimativi svolti dall’Agenzia delle entrate ai sensi dell’articolo 64, comma 3-bis, del Dlgs 300/99. Si consideri che il limite imposto dal Comune di Milano per le nuove edificazioni abitative è il 50% delle cubature e già sembrava irrealizzabile. Secondo Ance, questo limite del 70% può rendere remunerativo solo gli investimenti in certe aree di Milano. 6) Spetta soprattutto ai Comuni la perimetrazione dei progetti attraverso la stipula di specifiche convenzioni con i soggetti attuatori anche per la eventuale definizione dei prezzi e dei canoni calmierati. 7) I soggetti privati potranno essere costituiti anche come società di progetto ma, oltre a investire al minimo un miliardo, dovranno avere capacità economica e finanziaria adeguata all’investimento programmato ed esperienza documentata nella realizzazione e/o gestione di programmi edilizi di dimensioni analoghe a quelle del programma proposto e fornire impegno formale con il Comune a mantenere la destinazione convenzionata per l’intero periodo; un Dpcm definirà in dettaglio questi requisiti. 8) il contratto di compravendita o locazione stipulato in assenza dei requisiti soggettivi previsti per l’accesso all’edilizia convenzionata (ISEE superiore ai limiti ERP, incidenza del canone di mercato oltre il 30% del reddito, rapporto reddito/oneri non superiore a cinque) è nullo. Se poi i requisiti inizialmente presenti vengono a mancare per due anni di seguito, le parti possono optare, entro sei mesi, per la risoluzione o la conversione del canone a valori di mercato; in mancanza, opera la risoluzione di diritto ai sensi dell’articolo 1456 del Codice civile.
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Assoedilizia – Linee guida per una Politica che affronti il problema della casa a Milano
Il sistema abitativo italiano si basa sull’equilibrio di tre canali di produzione e di gestione degli alloggi, previsti dal nostro ordinamento:
1. L’edilizia sovvenzionata, a totale carico della mano pubblica. (Stato, Regioni, Comuni)
L’ERP (edilizia residenziale pubblica) ha come finalità quella di sovvenire al bisogno abitativo dei meno abbienti.
2. L’edilizia agevolata/convenzionata destinata a dare risposta al fabbisogno della fascia intermedia di cittadinanza che, pur non essendo gravemente indigente, non è in grado tuttavia di accedere al libero mercato della casa. Edilizia residenziale sociale
3. L’edilizia libera destinata al mercato della compravendita e della locazione.
Qualsiasi forzatura o disfunzione di questo schema produce gravi danni all’equilibrio del sistema abitativo del Paese.
La Costituzione dal 2001, con le modifiche al Titolo V art. 118, ha introdotto il “Principio di Sussidiarietà” dal quale consegue che l’equilibrio dell’assetto democratico della Società deriva da un accordo sottostante in cui le diverse parti -pubbliche e private- assumono diritti e doveri reciproci.
Il principio di sussidiarietà valorizza il concorso tra istituzioni pubbliche, autonomie territoriali e soggetti sociali privati nella realizzazione dell’interesse generale, nel quadro delle responsabilità pubbliche di regolazione e garanzia.
Da ciò discendono alcuni criteri di Buon Governo:
1) Eticità e lealtà nella gestione politica, cioè nella formazione e nell’attuazione di Leggi e i Piani o Progetti Programmatici;
2) Cooperazione, attraverso l’applicazione delle regole e dei principi Economici-Sociali-di Governance sia da parte del pubblico che del privato: incentivi e non deterrenti / incoraggianti rimedi e non pessimistiche diagnosi;
3) Lo “sviluppo integrale”, progresso umano basato sull’eticità e sulla economicità della normazione e della gestione dell’ambiente, della società, della governance, come ricchezza pubblica, è un valore che va incrementato e non distrutto.
4) Nessun interesse di parte e/o di partito deve prevalere sull’interesse generale (Politica vera!) dei cittadini e della Città.
Politica abitativa:
1) Le case per i meno abbienti (ERP Edilizia Residenziale Pubblica, servizio pubblico tradizionale destinato ai soggetti economicamente fragili) e per coloro che non hanno redditi sufficienti per accedere al libero mercato (ERS Edilizia Residenziale Sociale, categoria più ampia introdotta anche dal diritto europeo e nazionale dell’housing sociale) sono dallo Stato riconosciute come Servizio Sociale e, in quanto tali, costituiscono standard aggiuntivo: possono essere realizzate su aree destinate a standard negli strumenti urbanistici e non pagano oneri di urbanizzazione e/o di costruzione, non devono pagare IMU e/o altre forme di tassazione.
Per gli interventi di ERP e, nei limiti previsti dalla legge, di ERS, possono essere previste agevolazioni urbanistiche e fiscali coerenti con la funzione sociale svolta.
2) L’ERP deve essere adeguatamente e costantemente finanziata (non lo è più da quando sono terminati i finanziamenti ex GESCAL): l’assenza per decenni di un qualsivoglia finanziamento ha portato all’attuale grave condizione.
3) L’ERS può essere realizzata secondo un proficuo rapporto pubblico/privato derivando risorse finanziarie dagli Istituti e dalle Casse di Previdenza.
La casa è un Bene Economico (in tutte le sue logiche, da quelle reddituali a quelle patrimoniali) quando è destinata ad entrare nel libero mercato, sia della compravendita, sia della locazione. Essendo frutto del risparmio delle persone e delle famiglie e dell’investimento di impresa concorre in modo decisivo alla stabilità e alla affidabilità del nostro Paese.
Gli obblighi di contribuzione sociale imposti agli operatori privati devono rispettare i principi di proporzionalità, ragionevolezza, sostenibilità economica e certezza del diritto.
Qualsiasi forma di intervento privato da attuarsi in via di supplenza, e che non si riconduca al principio di sussidiarietà, da parte dei privati per sovvenire al bisogno abitativo dei meno abbienti deve essere affidato alla libera scelta degli operatori e non può essere, né imposto coattivamente in modo diretto, né necessitato dalla disfunzione del sistema.
Politica nazionale del territorio:
1) Il Governo e il Parlamento devono provvedere alla adozione di atti normativi che precisino i principi fondamentali dell’ordinamento nella materia del governo del territorio, in conformità alla Costituzione. L’unico tentativo fu la Proposta di legge Lupi/Mantini (che si cita ai soli fini storici) che non venne approvata per la fine della legislatura nonostante avesse già ottenuto l’approvazione da parte dalla Camera dei Deputati.
2) Le recenti vicende milanesi, relative alle inchieste della magistratura su una serie di interventi edilizi nell’ambito del Comune di Milano, mettono in evidenza la contradditorietà e la mancanza di chiarezza della legislazione vigente ed una assenza di coerenza tra legislazione nazionale e regionale, cui si aggiunge la mancanza di univocità dei provvedimenti della giustizia amministrativa.
3) Definizione chiara dei compiti e delle competenze delle istituzioni pubbliche ai vari livelli amministrativi, anche ripensando le politiche del territorio e la “concorrenza” tra Stato e Regioni.
Politica milanese del territorio.
1) La Città Metropolitana di fatto non esiste; pur essendo stata Milano antesignana in Italia del concetto di Metropoli ed avendo avuto una esemplare esperienza per più di 50 anni, oggi tutto è all’anno zero. Si tratta di definire poteri, competenze, elezione diretta, ecc. anche tenendo conto delle esperienze delle Città-Stato e delle Regioni/Lander.
2) Rinegoziazione da parte di Milano e Regione Lombardia dei rapporti con lo Stato alla luce delle esperienze e dei pesi economico-sociali che sviluppano nel contesto nazionale.
3) Per produrre attrattività e competitività internazionale bisogna costruire “sviluppo integrale” nelle Università e nelle Scuole Medie Superiori: deve rinascere una classe dirigente civile e politica che faccia corpo con la Città. Milano ha nella sua carta genetica tutti gli elementi per essere leader europea.
Immobili liberati più in fretta, il tentativo del Governo
Riforma per occupazioni abusive, finte locazioni e morosità
di Saverio Fossati – Centro studi Assoedilizia
Il disegno di legge sull’accelerazione degli sfratti, approvato dal Consiglio dei ministri il 30 aprile scorso, contestualmente al Piano Casa, risponde alle esigenze di accelerare i rilasci degli immobili per occupazione abusiva, finita locazione e morosità. Le modifiche sono piuttosto complesse e rivedono in gran parte le procedure sin qui seguite, rendendo più difficile la vita a chi subisce le subisce e introducendo qualche minima garanzia per disabili, anziani e persone in situazione di disagio sociale. Le norme ricalcano in parte i contenuti della Pdl 2611 Buonguerrieri (mentre i contenuti del Ddl 1610 Marcheschi erano decisamente più garantisti per l’inquilino).
Notifiche Si cerca di semplificare il meccanismo attuale, che si inceppa inesorabilmente quando l’occupante non ha residenza o domicilio in Italia, che nella quasi totalità dei casi è uno straniero: si pensi alla difficoltà per postino o ufficiale giudiziario nel confrontarsi con traslitterazioni errate, grafie illeggibili, citofoni o caselle postali con nomi incomprensibili e custodi che, pur facendo del loro meglio, non possono conoscere tutti gli stranieri di palazzi spesso assai grandi. Sarà quindi possibile, in questi casi, depositare la notifica nel Comune di ultima residenza o in quello di nascita (queste prime due opzioni sono ovviamente residuali) e, ed è questa la chiave di volta, la notifica si ha per eseguita 20 giorni dopo la consegna al pubblico ministero. Di fatto nessuno la leggerà ma la formalità è rispettata. Nella relata di notifica l’ufficiale giudiziario dovrà attestare “di avere ricercato il destinatario nei luoghi, espressamente indicati, in cui è ragionevole ritenere che lo stesso possa essere reperito e attesta altresì che le ricerche effettuate, delle quali dà analiticamente atto nella relazione, non hanno avuto esito”. Inoltre (ma solo ai fini del rapporto di locazione) tutte le notifiche potranno essere eseguite al “domicilio digitale” se previsto nel contratto di locazione, quindi, un’opportuna clausola negli accordi potrebbe ovviare a molti problemi di comunicazione tra conduttore e locatore.
Occupazione abusiva Per l’esecuzione forzata ora basta esibire atti che attestino il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto, uso o abitazione, purché trascritti (anche prima dell’entrata in vigore della nuova legge). Quindi anche semplicemente una copia autenticata dell’atto di compravendita. Il titolare dichiarerà nel precetto che l’occupazione è avvenuta senza titolo. L’ufficiale giudiziario potrà eseguire il rilascio non oltre 15 giorni dopo rispetto al termine indicato nel precetto o al giorno successivo ma soprattutto potrà concedere un solo differimento dell’esecuzione (di 180 giorni al massimo) solo se l’occupante ha oltre 70 anni o è disabile grave o malato terminale, oppure se nella sua famiglia anagrafica da almeno un anno prima del giorno fissato nel precetto è presente una persona con le stesse problematiche. In caso di ricerca telematica dei beni da pignorare (quando ancora il proprietario spera di ricavare qualcosa dall’occupante abusivo) il numero di ruolo della procedura o il decreto ottenuto con la fissazione dell’udienza vanno notificati al “debitore”.
Il nodo della mobilia Molto importante è la modifica all’articolo 605 del Codice di procedura civile, che sblocca il nodo dei beni mobili contenuti nella casa abusivamente occupata: nel precetto sarà indicato che il rilascio sarà eseguito il giorno dopo la scadenza del termine per l’abbandono spontaneo della casa, e che i mobili devono essere portati via nello stesso termine o va indicato a chi appartengono: in caso contrario saranno considerati abbandonati e l’ufficiale giudiziario può disporne la distruzione o lo smaltimento. In realtà questa disposizione mal si coordina con l’articolo 609 del Codice di procedura civile, che prevede una procedura farraginosa ma che non risulta modificata.
Finita locazione e morosità Viene riformata la procedura di sfratto per finita locazione (le modifiche partono solo per i precetti notificati o le convalide di sfratto introdotte dopo l’entrata in vigore della norma). Tra le modifiche più rilevanti c’è la riduzione da tre a due volte, nel corso di un quadriennio, della possibilità, per il conduttore, di sanare la morosità attraverso il pagamento dell’importo dovuto per canoni scaduti, oneri accessori, interessi e spese. Si riduce poi da 90 a 45 giorni il termine che il giudice assegna al conduttore per sanare la morosità nel pagamento dei canoni, degli oneri accessori, degli interessi e delle spese. Il termine massimo per l’esecuzione del rilascio scende da sei a tre mesi, in casi eccezionali da dodici a sei mesi. Se c’è la situazione di mancata sanatoria della morosità, nel convalidare lo sfratto il giudice deve fissarne l’esecuzione non oltre trenta giorni (termine non opponibile). Il giudice, se la domanda di convalida della finita locazione è fondata, ha solo 15 giorni per emettere il decreto di rilascio a fine contratto (se questo è già scaduto, può fissare una data e disporre un termine per il rilascio da 30 a 60 giorni da quella data). Molto rilevante è l’introduzione della possibilità, per il locatore, di chiedere che il rilascio e la consegna siano eseguiti non necessariamente dagli ufficiali giudiziari ma anche da “istituti autorizzati all’incanto e all’amministrazione dei beni, di cui all’articolo 159 delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile”, quindi da addetti alle vendite giudiziarie degli Ivg (ce ne sono circa uno per ogni circondario di Tribunale), in sostanza privati e non pubblici ufficiali. Una norma, questa, che rischia di provocare qualche problema. Altra disposizione importante è la cancellazione dell’obbligo di tentare la conciliazione per avviare la procedura di sfratto. Il dimezzamento del contributo unificato scatterà solo per il procedimento di convalida dello sfratto ma non per l’opposizione
Le tutele in più In tutti i procedimenti di rilascio di immobili a uso abitativo scatta l’obbligo di segnalazione ai servizi sociali e l’ufficiale giudiziario indicherà le situazioni di disagio sociale, fragilità o vulnerabilità per facilitare gli interventi. Un obbligo che prima non c’era ma che di fatto era quasi sempre attivato volontariamente dalle stesse parti in causa.
Piano Casa del Governo al via, tante deroghe e potere ai commissari
Per chi non ha diritto alle case popolari programmi speciali con i privati
Di Saverio Fossati Centro Studi di Assoedilizia
Il piano casa, licenziato sotto la forma del decreto legge 66/2026 dal Consiglio dei ministri il 30 aprile, rappresenta, dopo quattro anni di gestazione, il massimo dello sforzo legislativo e finanziario del Governo per cercare il risolvere la crisi abitativa. Una crisi che si sintetizza in alcuni noti aspetti: la difficoltà crescente, nelle grandi città, di comprare o affittare casa a prezzi che siano nel range del 30-35% del proprio reddito familiare (restano escluse dalla possibilità sempre più famiglie, anche ben lontane dalla “povertà”).
Le risorse, vere e futuribili Il primo passo sarà quindi un “programma straordinario” di recupero e manutenzione degli alloggi Erp attualmente non assegnabili per carenze manutentive (circa 61mila), per cui sono disponibili 970 milioni tra il 2026 e il 2030. Le risorse saranno incrementate anche dal 50% dei finanziamenti Ue per del fondo sociale per il clima (l’Italia ha chiesto 9,3 miliardi). Viene anche creato un Fondo housing coesione (la presidenza del Consiglio ne acquista quote per 100 milioni provenienti dal Fondo di coesione 2021-2017) istituito da Invimit, che dovrebbe valorizzare il “patrimonio immobiliare esistente” (non necessariamente pubblico), con intenti un po’ vaghi.
Il meccanismo, tra Invimit, Ater e Commissario straordinario Gli ex Iacp e gli enti assimilabili (soggetti attuatori), sentito il Mef, stipuleranno una convenzione con Invitalia (soggetto gestore, che incasserà il 2% di quanto affluirà sul conto destinato a sostenere le operazioni). La realizzazione delle convenzioni passerà dagli avvisi pubblici in cui i soggetti attuatori presenteranno le loro offerte indicando gli immobili destinatari del recupero e le operazioni di partenariato pubblico-privato. Gli interventi saranno regolati dal Codice dei contratti pubblici (Dlgs 36/2023) e la loro attuazione sarà assicurata da un commissario straordinario con poteri di deroga alla normativa vigente, che avvierà una ricognizione straordinaria (molte altre ne sono state già fatte nel passato) sugli immobili pubblici (quindi anche quelli degli enti locali, praticamente incalcolabili, e dello Stato, il cui patrimonio disponibile conta almeno 53mila immobili inutilizzati) da destinare a progetti di edilizia sociale e presenterà l’elenco di quelli su cui si potranno eseguire gli interventi e lo schema-tipo di convenzione. Ma soprattutto segnalerà al presidente del Consiglio dei ministri gli eventuali intralci provenienti da qualsiasi pubblica amministrazione, modo che venga avviata la necessaria iniziativa legislativa per eliminare il problema. Gli enormi poteri del commissario non mancheranno di essere esaminati anche sotto il profilo costituzionale alla prima occasione di contrasto con le amministrazioni locali. Viene anche istituita una cabina di monitoraggio degli interventi, presieduta dal presidente del Consiglio dei ministri o dal ministro delle Infrastrutture, che addirittura dovrà definire gli indirizzi generali, le priorità territoriali e tipologiche di intervento, anche ai fini della rigenerazione urbana e territoriale e del recupero e valorizzazione del patrimonio pubblico, individuerà gli interventi di particolare complessità e verificherà il grado di attuazione degli interventi.
Morosità incolpevole, guerra tra poveri Sono stanziati 24 milioni tra il 2026 e il 2027 per i conduttori di alloggi Erp in condizione di morosità incolpevole, soldi che provengono dal quasi omonimo fondo di cui al Dl 102/2013, peraltro finanziato per soli 20 milioni nel 2026, il che vuol dire che per gli inquilini morosi incolpevoli non Erp spariscono i soldi. I criteri per l’accesso al fondo e le modalità di erogazione saranno decisi dal Mef entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legge.
Dismissioni, il ricavato al debito pubblico Se da una parte si vogliono recuperare gli alloggi Erp, dall’altra se ne facilita la dismissione: gli inquilini in regola con il pagamento dei canoni potranno opzionarne l’acquisto della casa locata. Individuazione degli immobili e modalità delle cessioni (a prezzo di mercato) saranno decisi da un decreto di Mef, Mit e Affari regionali da approvare entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del decreto legge. Il ricavato però non andrà agli ex Iacp ma al fondo ammortamento dei titoli di Stato.
Semplificazioni Gli interventi attuativi del piano passeranno al vaglio della conferenza di servizi, che si concluderà entro 30 giorni e i pareri delle amministrazioni non pervenuti si considereranno favorevoli. Numerose altre semplificazioni sono previste, tra cui la dichiarazione di pubblica utilità delle opere inserite in programmi di contrasto al degrado urbanistico. Il cambio di destinazione d’uso ai fini abitativi degli edifici interessati è considerato a priori come se fosse “senza opere”. Le dimensioni dei locali dei futuri alloggi potranno essere di altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; per il monolocale la superficie minima, comprensiva dei servizi, potrà inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone. Quest’ultima disposizione richiama infatti le modifiche fatte al Dpr 380/2021 che sembra quindi diventino, nei casi di interventi attuativo del Piano casa, definitive, anche senza il decreto della Sanità sui requisiti minimi (in attesa da mesi e mesi).
Case “sociali” per chi è fuori dai limiti Erp Per le famiglie che non hanno i requisiti per accedere alle case popolari ma non ce la fanno a pagare affitti di mercato (ma anche studenti fuori sede o lavoratori in trasferta) il Piano prevede il prevalente intervento di investimenti privati e che vengano creati “programmi infrastrutturali di edilizia integrata, anche su aree urbane diverse, che si articolano nell’intero periodo di realizzazione del programma di investimento complessivo, volti a consentire l’accesso a un’offerta sostenibile di alloggi a prezzi accessibili” da realizzare prevalentemente con interventi privati e destinate ad abitazione principale in locazione o vendita. I programmi devono prevedere elevata sostenibilità ambientale e, in larga parte, prezzi calmierati (si fa riferimento ai valori Omi dell’agenzia delle Entrate o comunque inferiori del 33% a quelli di mercato). I prezzi calmierati su applicano agli alloggi realizzati con almeno il 70% dell’investimento complessivo “per il medesimo contesto territoriale” ( resteranno in questa destinazione per almeno 30 anni). Per il resto si può usare i valori del mercato libero. Piuttosto farraginoso il calcolo dei redditi: inquilini e acquirenti dovranno comunque avere un Isee superiore a quello richiesto per le case popolari (20mila euro) ma comunque tale che risulti che canoni e rate “di mercato” superano il 30 per cento loro “reddito medio disponibile”. In ogni caso il reddito familiare disponibile non potrà superare di cinque volte i suddetti valori di mercato (quindi, se i canoni di affitto di mercato per una famiglia sono di 1.000 euro al mese, il reddito massimo familiare annuo disponibile per avere diritto ai programmi del Piano casa non potrà essere superiore a 60mila euro). Se i tetti dei redditi vengono superati (gli accordi prevederanno le modalità di comunicazione delle variazioni), si potrà scegliere se risolvere il contratto o passare alle condizioni di mercato. Un buon numero di adempimenti su controlli e registrazioni dei contratti verrà definito dall’agenzia delle Entrate e dall’Anci. La priorità a questi programmi sarà data in presenza di riutilizzo dell’esistente attraverso la rigenerazione urbana. Possibili anche gli incrementi di volumetria. Se gli investimenti esteri siano di almeno un miliardo di euro si possono considerare di interesse strategico nazionale e quindi viene nominato un commissario che può derogare con ordinanze alle norme vigenti (tranne quelle penali: le norme fanno infatti riferimento all’articolo 13 del decreto-legge 10 agosto 2023, n. 104.
Le deroghe per i “programmi infrastrutturali” Per ingolosire gli investitori, che sono il primo mobile di tutta l’operazione degli alloggi non popolari ma adatti a famiglie che non possono permettersi i prezzi di mercato, la norma prevede che, se i vari pareri da ottenere per il procedimento edilizio rappresentino un intralcio, il commissario straordinario può chiedere un intervento legislativo per superarli al presidente del Consiglio dei ministri. Però non spiega cosa succede se non ci sia un commissario (cioè per intervento con meno di n miliardo di investimento esteri). In ogni caso il commissario può derogare agli strumenti urbanisti con ordinanza per attuare il programma e valuta anche l’impatto urbanistico e la densità edilizia, altezza e distanza tra gli edifici. Il cambio d’uso è sempre ammesso per gli interventi su edifici esistenti. Ma soprattutto la superficie delle parti “calmierate” non si conta ai fini della superficie lorda dell’intervento, evidentemente anche ai fini degli oneri di urbanizzazione. Le spese notarili, infine, sono dimezzate.
Affittare casa, la guida del Corriere con Assoedilizia in edicola martedì 14 aprile
Tutte le risposte per i proprietari e gli inquilini
Non è solo una questione di soldi: scegliere tra affittare o comprare una casa ha delle implicazioni anche di natura psicologica e la personalità di chi cerca casa ha spesso un’influenza determinante nella scelta. In Italia la passione della proprietà ha portato il 79% degli italiani ad abitare nella casa propria (o in quella saggiamente acquistata dai genitori o lasciata in usufrutto) anche se non sempre la scelta è risultata economicamente vantaggiosa. Tuttavia, quando si parla di casa il discorso economico deve prevalere. Ed ecco che occorre anzitutto distinguere tra località in cui i prezzi di acquisto risultano davvero bassi e città in cui sono inavvicinabili. Ma, posto che in generale canoni di locazione e costi al metro quadrato marciano spesso allo stesso passo, proprio in questi ultimi anni le situazioni si sono molto diversificate e occorre quindi fare un’analisi molto mirata alle proprie specifiche esigenze. E alle proprie possibilità. È evidente che essere inquilini comporta molti meno fastidi che essere proprietari, ma mentre a Genova affittare un trilocale medio sfiora i 600 euro mensili (molto spesso a canone concordato per una maggiore convenienza fiscale del proprietario), a Milano si arriva a 1.600. Se si vuole invece acquistare un’abitazione, invece, a Genova il costo si aggira sui 160mila euro, a Milano sui 500mila euro. In termini percentuali, la differenza è molto simile, cioè quasi il triplo. Affittare, insomma, è complicato come comprare. Ma con lo speciale “Affittare Casa – La guida per proprietari e inquilini”, in edicola gratis con il Corriere della Sera martedì 14 aprile, tutto diventa possibile. La guida è stata realizzata in collaborazione con gli esperti di Assoedilizia e di Ape Brescia. Il volume, che in 64 pagine condensa leggi, contrattualistica, precauzioni e mercato, è anche contenuta una semplice formula per calcolare la redditività reale dell’immobile affittato, al netto di spese e potenziale morosità, prendendo come base il valore attuale della casa. Le cautele (reciproche, per esempio riguardo alla qualità dell’immobile e al suo stato di manutenzione) sono quindi essenziali e nella guida c’è tutto quello che serve per iniziare il rapporto contrattuale in serenità. La scelta del contratto è il passo successivo: 4+4, 3+2, transitorio (sfatando il mito di durata e canone liberi) o per studenti smettono di essere formula alchemiche per diventare la base concreta per avviare la locazione in base alle esigenze reciproche. Un capitolo a sé è quello dedicato agli affitti brevi (molto spesso di natura turistica): qui sbagliare è facile, anche perché alle norme statali si accompagnano quelle regionali, e i vantaggi fiscali sono ormai limitati. Soprattutto quando si possiede più di due immobili da affittare, scattano gli obblighi della Partita Iva. Una tabella molto dettagliata aiuta a capire le regole per le varie situazioni. Nel libro è riportato anche l’elenco integrale della ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, utilissimo (non ci si dimentichi di richiamarlo espressamente nel contratto) per evitare equivoci e liti. Sublocazione, garanzie accessorie e migliorie sono naturalmente illustrate, così come il meccanismo degli adeguamenti Istat, la registrazione del contratto e i documenti da allegare, la verifica presso le associazioni di proprietà e inquilinato sulla regolarità del contratto con concordato per poter accedere alla mini tassazione del 10% sui canoni.
PIANO CASA DELLA COMMISSIONE EUROPEA Prima valutazione di Assoedilizia
Gennaio 2026
I CONTENUTI
È stato presentato a Strasburgo, il 16 dicembre 2025, il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili. Dopo una breve premessa nella quale si sottolinea l’importanza di un’abitazione qualitativamente decorosa, green e salubre per i cittadini e gli effetti positivi, diretti e indiretti, al fine di una maggior coesione e competitività dell’Unione, si passa alle stime: l’UE avrà bisogno di oltre due milioni di abitazioni l’anno per soddisfare la domanda attuale. Ciò significa aggiungere circa 650mila abitazioni l’anno agli 1,6 milioni di abitazioni attualmente costruite. Mettere a disposizione tali unità abitative supplementari costerebbe circa 150 miliardi di EUR l’anno. Il Piano prevede quindi quattro pilastri: potenziare l’offerta; mobilitare gli investimenti; consentire un sostegno immediato sospingendo nel contempo le riforme; sostenere le persone più colpite.
Sono poi definiti i dieci settori di intervento chiave, nel contesto dei quali l’UE promette di proporre norme (e già sta partendo quella sugli affitti brevi, con limitazioni nei centri storici e/o numero massimo di notti “affittabili”), riduzione della burocrazia edilizia (in termini estremamente generici), un pacchetto di semplificazione e la mobilitazione di nuovi investimenti, cooperazione e la condivisione di buone pratiche tra gli Stati membri, le città, le regioni, le altre istituzioni dell’UE e i portatori di interessi. Ma anche una revisione delle norme in materia di aiuti di Stato sui servizi di interesse economico generale per sostenere meglio gli alloggi a prezzi accessibili, una strategia europea per la costruzione di alloggi e un pacchetto sull’energia dei cittadini volto a ridurre ulteriormente le bollette energetiche, realizzare una transizione giusta, eliminare la povertà energetica e responsabilizzare le persone e le comunità. Sono previsti 43 miliardi nell’ambito dei fondi della politica di coesione, di cui 10,4 miliardi già finanziabili da Stati e Regioni, sino al 2029-2030, per sostenere l’edilizia abitativa senza scopo di lucro. Ci sarebbero addirittura 375 miliardi pronti dalle “banche di promozione nazionali e regionali” entro il 2029 per gli alloggi sostenibili e a prezzi accessibili e l’Ue metterà a disposizione una piattaforma apposita.
Quanto poi alla lotta alla speculazione edilizia, la Ue pensa che “Aumentare la quantità e la disponibilità di alloggi sociali e a prezzi accessibili e sostenere i fornitori di alloggi senza scopo di lucro o a scopo di lucro limitato, compresi gli alloggi cooperativi e i trust fondiari comunitari, può contribuire ad affrontare la volatilità dei prezzi mantenendo i prezzi accessibili a lungo termine”. Conclude il piano una serie di raccomandazioni generiche per aiutare famiglie deprivate, lavoratori, giovani e studenti. Tutti ottimi propositi ma (come vedremo) che sembrano mancare della consapevolezza della situazione dei singoli Stati, in particolare dell’Italia, e che quindi sono destinati, nella loro concreta attuazione, a dare vita a normative, interventi e indirizzi affatto diversi (come è giusto, dovendo considerare le diversità nazionali), ma disancorati, quanto alle valutazioni unionali, dalle realtà di base.
LE CRITICITÀ GENERALI
Già nell’intervista al presidente della Commissione HOUS, Irene Tinagli (sul Corriere della Sera del 22 gennaio scorso), si coglie la mancanza di una visione complessiva dei problemi. Perché, per esempio, non si considera l’imprescindibilità dell’aspetto fiscale nelle politiche abitative, appena accennato nel corso del lungo documento ufficiale? Il sistema abitativo (che è collegato al piano casa) non è una variabile indipendente dell’intero sistema economico del paese, ma ne è una componente strettamente correlata ad esempio ai regimi fiscali riguardanti gli immobili ed in particolare quelli ad uso abitativo, alle norme sui flussi migratori, eccetera. Campi, questi, in cui l’UE detta raccomandazioni stringenti e norme che condizionano decisamente gli effetti delle scelte meramente edilizio/urbanistiche che vengono riservate poi alla sfera di autonomia degli stati. E in questo risiede una profonda crepa istituzionale nell’impostazione del piano casa unionale. Il piano casa presentato dalla Commissione europea nello scorso dicembre presenta quindi ottimi propositi, che sembrano mancare della consapevolezza della situazione dei singoli Stati, in particolare dell’Italia. Ha quindi il carattere di un proclama generico e generale attraverso il quale la Commissione enuncia una serie di intenti di massima, quali ad esempio quelli di migliorare l’efficienza della burocrazia, di razionalizzare il sistema delle vecchie norme urbanistiche dei singoli stati.
Del resto un piano casa ben ponderato (che volesse non ridursi a mero strumento di distribuzione a pioggia di risorse, ma intendesse anche porsi come riferimento per le politiche degli stati) dovrebbe basarsi, con riferimento alle singole situazioni locali, sulla considerazione di tutti i seguenti dati, riferiti, non all’intero territorio nazionale, bensì ai singoli territori locali
Territoriali: – Conformazione morfologica del territorio – Indice di antropizzabilità del territorio – Indice di densità di abitazioni per 100 abitanti, – Grado di bisogno abitativo arretrato
Economici: – Grado di autosufficienza economica della popolazione – Dinamismo socio-economico del territorio
Programmatòri – Valutazione del bisogno abitativo insorgente con riferimento ad un determinato arco di tempo.
Storico-Culturali: – Vocazione funzionale del territorio – Effetti delle politiche della casa praticate nel passato dai singoli stati – Valutazione critica delle precedenti raccomandazioni unionali – Effetti delle politiche fiscali sull’andamento generale dell’equilibrio abitativo dei singoli Paesi
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L’approvazione del piano è stata preceduta da una consultazione pubblica che ha raccolto 13.300 risposte. Pochissime, in effetti, considerando il numero degli Stati e le loro istituzioni dedicate alla casa (pubbliche e private). Come del resto enuncia il Piano, i dati su cui si fonda lo stesso sono stati raccolti quasi tutti da istituzioni Ue. Ma non dimentichiamo che l’Ue e soprattutto le sue istituzioni affondano le loro radici nella mentalità di funzionari che provengono, abitano o comunque sono stati formati nei Paesi più prosperi e ordinati (Benelux, non a caso l’embrione dell’Ue, Francia e Germania), che presentano minori criticità e hanno affrontato la questione in maniera completamente diversa dalla nostra (si veda più avanti l’analisi della situazione italiana); prova ne siano le percentuali di case affittate rispetto a quelle abitate dai proprietari, in contrapposizione, per esempio, a Italia e Spagna. Si intende dire che l’approccio culturale al problema sembra essere poco consapevole delle specificità di molti Paesi Ue.
L’ANALISI DELLA SITUAZIONE ITALIANA
Dovendo affrontare il piano Ue in una prospettiva italiana, vanno fatte alcune premesse che mostrano come alcuni problemi strutturali della politica abitativa del nostro Paese possano non conciliarsi con i buoni propositi della Commissione.
Anzitutto un po’ di storia: dopo le durissime vicende postbelliche, che hanno visto un immane sforzo ricostruttivo e la presenza, sino agli anni Cinquanta, di sacche di popolazione (spesso originate dalla migrazione interna) costretta a vivere in vere e proprie baraccopoli, mentre il piano Fanfani del 1949 aveva dispiegato i suoi effetti sulla popolazione meno abbiente, ma comunque con un piccolo reddito familiare, l’inizio del boom economico ha creato, con la legge Tupini dello stesso anno (che prevedeva l’esenzione ventennale dai redditi immobiliari, per i contribuenti che costruissero case di civile abitazione da concedere in locazione) le condizioni per la nascita di un patrimonio immobiliare abitativo di qualità medio-bassa ma con standard sufficienti a garantire una qualità di vita decorosa a tutti, compresi i ceti popolari. Parallelamente, per i meno abbienti si avviava una forte politica di edificazione di alloggi sociali a carico dello Stato, attraverso gli Iacp (che risalgono ai primi del XX secolo, 1903). Nelle grandi città di immigrazione interna (segnatamente Milano e Torino) la situazione era sotto controllo.
Il regime vincolistico, cioè la determinazione di tetti massimi ai canoni di locazione, ha una storia ancora più antica e legata alle crisi economiche, il primo è il RDL 788/1915, di fatto prolungato sino al 1930, poi si riprende nel 1934, si rinforza il regime con la legge 253/1950 sino alla legge 1521/1960 che consente accordi in deroga. Altre norme generano una confusione da cui si cerca di uscire con la legge 392/78, chiamata “dell’equo canone”. Ed è questa che, mutate le condizioni economiche di buona parte della popolazione, è in buona parte all’origine della situazione attuale. La legge 392/78, decisamente stringente e applicabile a tutti i contratti di locazione, prevede aumenti di canone solo mediante l’aggiornamento Istat che, con un’inflazione a due cifre, arriva un anno dopo. Inoltre non tiene conto in alcun modo dell’andamento del mercato, quindi in pochi anni conduce alla riduzione del mercato “legittimo”, accompagnata sporadicamente dal formarsi di soluzioni “in nero” decisamente fantasiose, ma tutte caratterizzate dall’elusione della norma.
In definitiva l’equo canone, con la crisi della locazione abitativa privata, produce tre effetti sostanzialmente negativi: il degrado degli edifici e delle città – la rarefazione progressiva della locazione privata e quindi dell’offerta abitativa per i meno abbienti – il vasto fenomeno di affittopoli per gli alloggi del parastato funzionale (Investitori istituzionali, Enti previdenziali).
Dal 1978 (Equo Canone) e per decenni si registra il vasto fenomeno delle dismissioni e dei frazionamenti di stabili di proprietà di famiglie che li possedevano per concederli in locazione, accompagnato dal parallelo e progressivo dilatarsi della proprietà condominiale che oggi ha raggiunto l’imponente numero di 1 milione e 200 mila condomini.
D’altra parte, come fattore dissuasivo dall’idea di mantenere l’immobile in proprietà destinandolo alla locazione, citiamo solo per completezza del quadro (ma non ce ne sarebbe bisogno, tale ne è la consapevolezza nazionale, data la imponente letteratura in proposito) gli sfratti per “finita locazione”, come quelli per morosità, che impiegano dai tre ai cinque anni per essere eseguiti, per non dire dei casi di occupazioni abusive, che rappresentano la negazione dello stato di diritto.
In parallelo, le agevolazioni fiscali per l’acquisto di un’abitazione spingono molti verso questa soluzione.
Si forma così un’ampia classe di proprietari di casa (ormai oltre il 79/80% delle famiglie ha la sua abitazione principale in una casa di proprietà od occupata a titolo assimilato, come spiegato più avanti), mentre chi ne possiede più di una è assai restio ad affittarla e anzi se ne libera, ben sapendo che il suo valore è del 30% in più se non ha inquilini. Restano, escludendo gli Iacp, le grandi proprietà (enti previdenziali e istituti di credito) a fare da volano per gli affitti a equo canone. Si arriva così al 1992, con la possibilità dei “patti in deroga” (da cui sono comunque esclusi gli immobili pubblici) e l’inizio della liberalizzazione, che trova la sua sanzione normativa con la legge 431/1998 che prevede il doppio binario del canone libero e di quello concordato (una specie di equo canone meno punitivo per i proprietari, soprattutto nelle città minori). A questa ultima soluzione sono comunque legati gli immobili pubblici e funzionalmente parapubblici, soprattutto quelli degli enti previdenziali, che comunque rappresentavano oltre 100mila alloggi a canone concordato e ora, dopo le dismissioni (realizzate proprie per far cassa e restare nell’Ue) sono ridotti a un decimo, escludendo quelli che sono ancora da vendere.
Il piano casa italiano è stato annunciato nel 2022. Nel 2023-2024 ne sono stati tracciati i confini con indicazioni di recupero dell’esistente, riconversione di immobili pubblici, possibile riuso pubblico di invenduto privato e partenariato pubblico-privato, indicazioni su linee guida, “progetti pilota”, CUP e crono programmi ed è stato avviato confronto tecnico su fabbisogni ERP/edilizia sociale, recupero di immobili pubblici dismessi, riordino degli enti regionali (Aziende Casa) e ruolo di cooperative ed enti previdenziali. A fine 2025 è stata annunciata la realizzazione di 100mila alloggi (sui 200mila iniziali) a prezzi calmierati in 10 anni. Staremo a vedere.
Il piano casa Ue manca sicuramente di un’analisi di questa complessa situazione, quando impone astrattamente una serie di princìpi allo Stato italiano, e sembra ignorare alcuni dati inoppugnabili. Se vogliamo un esempio della erroneità dei dati di riferimento del piano, possiamo considerare quello relativo alla quota di popolazione che in Italia abita nella casa a titolo di proprietà. Ebbene, il dato contenuto nel rapporto Eurostat per l’anno 2024 parla di popolazione in casa di proprietà 75,9%, in affitto 24.1%.
Questo dato è evidentemente aggregato e generico, come detto, perché la classificazione Eurostat (basata su EU-SILC) raggruppa le categorie di occupazione/utilizzo di alloggi in “proprietari” (con o senza mutuo), “inquilini a prezzo di mercato” e “inquilini a prezzo ridotto o rent-free”. Per il caso italiano, però, forme come il comodato d’uso (prestito gratuito, spesso tra familiari) sono tipicamente classificate come “rent-free” sotto la categoria inquilini, e l’usufrutto (diritto di uso vitalizio) può essere assimilato ai proprietari in quanto conferisce possesso e godimento simili a quelli che discendono dalla proprietà piena.
Quindi il dato Eurostat non considera che nel nostro Paese, a fianco della categoria della abitazione a titolo di proprietà, è significativa la quota di alloggi abitati a titolo assimilabile a quello della proprietà (come comodato, usufrutto, abitazione, eccetera), quota che corrisponde all’8%. Per cui in Italia si dovrebbe parlare di alloggi in proprietà al 79/80% (tra titolo diretto e titolo assimilato) e in locazione (tra pubblica e privata) al 20/21%. L’errore in cui incorre l’Europa non è di entità trascurabile, ma soprattutto è indicativo del fatto che l’analisi a base del piano è grossolana ed approssimativa e prescinde dalla rilevazione delle vere cause della disfunzione del settore.
Questo significa che il dato Eurostat “gonfia” la categoria affitto includendo arrangiamenti che, nella realtà italiana, sono più vicini alla proprietà stabile che a un mercato locativo volatile. L’errore non è solo numerico (potrebbe sottostimare la stabilità abitativa italiana), ma sintomatico di un’analisi che prescinde dalle specificità culturali e giuridiche, come il forte legame familiare nel possesso immobiliare in Italia rispetto ad altri Paesi UE.
Quanto alla da anni ricorrente raccomandazione della Commissione all’Italia di aumentare il gettito fiscale immobiliare attraverso un incremento del carico fiscale, ottenuto anche grazie ad una Riforma del Catasto che, modificando i criteri di determinazione delle basi imponibili, e l’introduzione di automatismi nei meccanismi del prelievo fiscale, finirebbe per strozzare il settore immobiliare ed in particolare per far sparire la locazione abitativa privata, va considerato quanto segue.
L’UE dovrebbe approfondire alcune peculiarità della situazione italiana. Essa è convinta (contro ogni evidenza) che in Italia gli immobili paghino meno imposte di quante ne paghino in media quelli dei paesi europei più avanzati e quindi insiste per un aggravio della tassazione.
La questione è che essa perviene a tale conclusione sulla base del rapporto tra gettito fiscale immobiliare e Pil. Cioè considera il valore assoluto e non il valore relativo rappresentato dal carico fiscale (individuale) effettivo gravante su ciascun immobile.
Ammesso e non concesso che il gettito immobiliare italiano sia discosto da quello europeo, è il procedimento seguito ad essere assolutamente fuorviante poiché prescinde dalla dimensione della base imponibile effettivamente produttiva di gettito fiscale. Non sono, in altri termini, gli immobili a pagare meno tasse, ma semmai il sistema complessivo a produrre minor gettito: è cosa ben diversa. Bisogna intervenire dunque sul sistema invertendone la rotta, non con l’inasprimento della pressione fiscale sui singoli immobili, ma incentivando la locazione abitativa privata (che è l’unica forma di utilizzo del bene casa fiscalmente ed economicamente produttiva), come fece la legge Tupini nel 1949: altrimenti l’esito sarebbe la distruzione del sistema abitativo stesso.
In Italia siamo giunti ad una situazione totalmente anomala rispetto all’Unione.
Infatti, nel nostro sistema, il 66% degli immobili abitativi è fiscalmente ed economicamente improduttivo.
Poiché infatti il’79/80% delle famiglie occupa le abitazioni a titolo di proprietà o assimilato, ad essere fiscalmente produttiva è solo una minima parte dello stock residenziale: e questo è ovviamente già onerato in modo insostenibile sul piano fiscale.
Le abitazioni oggetto di locazione, più o meno il 15% del totale, sono fiscalmente ed economicamente produttive (pagano non solo l’Imu, ma il registro, l’Irpef, l’Ires, le addizionali, l’Iva per l’indotto – e concorrono ricorrentemente, con l’indotto stesso, a generare attività economica, ad es. per lavori di manutenzione, adeguamento tecnologico obbligatorio, certificazioni, e tutte quelle legate al turn over abitativo: mediatori, professionisti, traslocatori, muratori, falegnami, imbianchini, tappezzieri, mobilieri e via dicendo). Contro una media dei Paesi più avanzati europei di circa il 35 %.
D’altro canto, le seconde case a disposizione, (grosso modo il 18% del totale all’interno di quel 33% produttivo) versano solo l’Imu e per il resto concorrono pochissimo sul piano della produzione dell’indotto tassabile.
CONCLUSIONI
La Commissione menziona un “simplification package” per zone e permessi, ma non specifica come adattarlo alle diversità tra Stati membri, dove le disfunzioni del settore abitativo dipendono da fattori unici, come si è visto, quali eredità storiche, demografia o mercati immobiliari locali.
Questo approccio “one-size-fits-all” rischia di essere inefficace se non integrato da analisi specifiche. Non solo. Un piano di questo calibro – che probabilmente si tradurrà in distribuzioni di fondi UE attraverso piattaforme di investimento paneuropee o revisioni delle regole sugli aiuti di Stato – dovrebbe partire da una diagnosi precisa delle cause locali dei fabbisogni. Il documento della Commissione riconosce la crisi abitativa come “sfida europea condivisa”, ma si basa su dati aggregati a livello UE, senza approfondire le peculiarità nazionali. Sembra infatti che i dati della Commissione siano in sostanza basati sul lavoro della Commissione HOUS, la quale, a giudicare dai riferimenti contenuti in calce ai suoi report di fine 2025 (in particolare quello sulle necessità abitative), non sembra tenere realmente in conto le specificità italiane. Anche le risposte alla consultazione pubblica di fine 2025 provengono in minima parte da settori istituzionali italiani. I riferimenti di fondo sembrano quindi essere sempre Eurostat e Ocse. E dell’errore di fondo del dato Eurostat si è già detto sopra.
In sintesi, il piano può essere un passo positivo – è il primo di questo tipo e riconosce l’urgenza della crisi abitativa a livello UE ponendo la materia fra le priorità della politica unionale– ma manca di concretezza e aderenza alle situazioni locali. Per essere equo ed efficace, dovrebbe incorporare dati più disaggregati e indagini nazionali, magari attraverso consultazioni obbligatorie con Regioni, enti locali e istituzioni private del settore, prima di erogare fondi e di imporre indirizzi. Altrimenti, rischia di essere un “proclama” che non affronta le vere cause: non solo la burocrazia, o l’obsolescenza della normativa, o il funzionamento del sistema finanziario, ma il disallineamento tra domanda ed offerta in sede locale, la diffidenza dei proprietari a mettere l’immobile sul mercato case senza garanzie sulla morosità e sulle insolvenze, o sui tempi degli sfratti a fine contratto, o la speculazione immobiliare, o la tassazione immobiliare.
Manca, dunque, un’analisi calata nella realtà dei vari sistemi abitativi locali, che indaghi le cause delle disfunzioni e dei fabbisogni con aderenza ai fatti e basandosi su dati certi e attendibili a base locale. È una condizione ineludibile perché un piano casa possa essere equo ed efficace; ma soprattutto perché gli indirizzi europei rivolti alle varie politiche abitative nazionali siano effettivamente congruenti. A questi fini la Commissione Europea dovrebbe cogliere l’occasione del varo di questo piano-casa per affrontare a fondo il tema della abitazione nei diversi stati, con riferimento alle diverse fattispecie nazionali e locali.
ASSOEDILIZIA ASSOCIAZIONE MILANESE DELLA PROPRIETÀ EDILIZIA
SEMINARIO OPERATIVOSUL RINNOVO CCNL PROPRIETARI DI FABBRICATO IN SEDE E ON LINE – 19 NOVEMBRE 2025
Sala convegni Assoedilizia, Largo Augusto 8 Scala C, piano rialzato
Ore 10,00: Registrazione partecipanti e saluto introduttivo
Ore 10,15: Interventi: Avv. Cesare Rosselli, Segretario Generale Associazione Milanese Propr. Edilizia Avv. Camillo Bevilacqua, Avvocato, membro Avvocati Giuslavoristi Italiani Rag. Raffaella Orsetti, Responsabile Ufficio Vertenze Assoedilizia, delegata Commissione Confedilizia rinnovo CCNL
Ore 11,30: Coffee break
Ore 11,45: Interventi e quesiti dei partecipanti
Ore 13,00: Conclusione dei lavori
Temi trattati:
1.- L’Accordo di rinnovo firmato il 30/10/2025: la parte economica 2.- La parte normativa: principali novità 3.- Distribuzione posta e pacchi: parte normativa, ordine di servizio e indennità 4.- Nuovi adempimenti dell’amministratore per l’applicazione del CCNL: modelli di comunicazioni, delibere, manleve, registri e riparto delle spese 5.- Dipendenti e appalto delle pulizie: confronto e responsabilità dell’amministratore 6.- Licenziamento e rilascio alloggio 7.- Raccolta indicazioni degli amministratori e dei datori di lavori in previsione del rinnovo del Contratto Integrativo Provinciale L’incontro, oltre a dare informazioni sulle novità del CCNL, ha lo scopo di fornire indicazioni operative per gli amministratori di società e condominii per una corretta applicazione del contratto collettivo, anche sotto il profilo civilistico. Sarà distribuito il materiale relativo (tabelle retributive, tabella una tantum, ordine di servizio, bozze di manleva e delibere. In allegato: moduli iscrizione e privacy
Rinnovato il CCNLper i dipendenti da proprietari di fabbricati
Le Delegazioni Confedilizia, Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl, e Uiltucs alla firma
Il 30 ottobre 2025 è stata firmata l’ipotesi di accordo per il rinnovo del Contratto collettivo nazionale di lavoro (CCNL) per i dipendenti da proprietari di fabbricati, tra Confedilizia e i sindacati Filcams-Cgil, Fisascat-Cisl e Uiltucs.
Il contratto interessa circa 40.000 lavoratori, tra cui portieri, addetti alle pulizie e altri dipendenti.
Assoedilizia, con la Responsabile delle Relazioni sindacali, ha attivamente partecipato alle trattative ed alla conclusione del nuovo contratto collettivo.
Di seguito le principali novità e le iniziative di Assoedilizia per la loro corretta applicazione.
Durata e decorrenza Validità fino al 31 ottobre 2028. Parte normativa in vigore dal 1° novembre 2025. Parte economica dal 1° gennaio 2026.
Aspetti economici Previsti aumenti salariali in tre fasi, per adeguare le retribuzioni al costo della vita. Una tantum di 1.500 € per i portieri (profili A3/A4) a copertura del periodo 2023–2025, da erogare in tre rate: 500 € a novembre 2025 500 € a giugno 2026 500 € a giugno 2027 Per le altre figure professionali, l’importo sarà riproporzionato.
Novità principali Miglioramento del trattamento di malattia, con aumento delle indennità. Estensione dell’assistenza sanitaria integrativa anche ai familiari fiscalmente a carico. Nuova indennità per la ricezione e consegna delle chiavi delle abitazioni locate. Affidamento ai portieri della manutenzione ordinaria degli spazi verdi. Introduzione di un modello di ordine di servizio per gestire la ricezione e distribuzione dei pacchi, con regole su orari, priorità e tempi di giacenza.
Altri interventi Istituzione di una Commissione paritetica per: Studiare l’evoluzione delle mansioni e dei ruoli dei lavoratori del settore immobiliare. Adeguare il contratto alle nuove esigenze del comparto.
Il rinnovo del CCNL aggiorna, quindi, retribuzioni e welfare dei lavoratori del settore immobiliare, rafforza le tutele economiche e sanitarie, riconosce nuove mansioni (come la gestione dei pacchi, delle chiavi per le locazioni e del verde) e istituisce strumenti di confronto permanenti per adattare il contratto alle evoluzioni del settore.
Il CCNL rimanda su alcuni temi alla contrattazione di secondo livello: il Contratto Provinciale Integrativo che sarà discusso e concluso direttamente da Assoedilizia nei prossimi mesi.
In considerazione della immediata applicazione a novembre della parte normativa e di una prima tranche dell’una tantum, Assoedilizia propone un Seminario sul nuovo CCNL con il focus centrato sugli aspetti operativi e gli adempimenti degli amministratori, anche in relazione agli aspetti strettamente condominiali.
Nel corso del Seminario, oltre alla spiegazione delle novità, sarà riservata una parte dedicata ai quesiti dei partecipanti e sarà illustrato il materiale ed i fac simile di comunicazioni ai condomini riguardanti le novità del CCNL che verranno messi a disposizione dei partecipanti.
Il Seminario è previsto per il 19 novembre dalle ore 10 sia in presenza nella sede di Largo Augusto 8, scala C piano rialzato che on line. Per la partecipazione è necessaria la preventiva iscrizione; costi e modulo di iscrizione saranno inviati nei prossimi giorni.
Convegno degli Architetti per Milano il 12 novembre
Architetti per Milano, riprendono le attività: è stato organizzato per mercoledì 12 novembre alle ore 17:30, presso la sede di Assoedilizia in largo Augusto 8, un convegno sul tema: “La difesa dei Caratteri Urbani di Milano; dalla Storia all’Urbanistica di oggi”. Una difesa che l’Associazione pratica da sempre e il convegno servirà a organizzare per vigilare sulle diverse operazioni in corso o previste. Si discuterà di alcune componenti della realtà urbana, che non impediscono altre operazioni, anzi, spiega l’Associazione, sono compatibili con gran parte di esse, ma hanno anche il ruolo di “prescrizioni”, e verranno proposti Interventi specifici e le Istituzioni da coinvolgere. Dopo un’Introduzione del Presidente di Assoedilizia Achille Colombo Clerici, vi saranno le Relazioni di Alberico Belgiojoso, già professore ordinario di Progettazione Urbana al Politecnico di Milano, e Presidente dell’Associazione Architetti per Milano, con l’esposizione dei temi a cui il convegno è dedicato, Marco Engel, architetto, Presidente dell’Istituto Nazionale di urbanistica della Lombardia, che dedicherà il suo contributo a istituzioni e procedure, e Umberto Nicolini, architetto, esperto in sicurezza urbana. È attesa una relazione di Ilaria Borletti Buitoni, già sottosegretaria alla Cultura con il Governo Monti, e vice presidente del FAI (Fondo per Ambiente Italiano). Anche il pubblico potrà intervenite al dibattito. Le tematiche esposte diverranno un documento base da utilizzare per delle richieste alle diverse istituzioni, per i prossimi sviluppi di Milano.
Locandina dell’evento:
INVITO Associazione Architetti per Milano e Assoedilizia
CONVEGNO “La difesa dei Caratteri Urbani di Milano; dalla Storia all’Urbanistica di oggi”
12 novembre 2025 Ore 17,30 Sala Convegni Assoedilizia Largo Augusto 8, piano rialzato scala C, Milano
Saluto introduttivo Achille Colombo Clerici, Presidente Assoedilizia
Relatori Alberico Belgiojoso, già professore ordinario di Progettazione Urbana al Politecnico di Milano, e Presidente dell’Associazione Architetti per Milano Marco Engel, architetto, Presidente dell’Istituto Nazionale di urbanistica della Lombardia Umberto Nicolini, architetto, esperto in Sicurezza Urbana Ilaria Borletti Buitoni, già Sottosegretaria al Ministero della Cultura, e Vice Presidente del FAI
Interventi del pubblico
Partecipazione Presenza in sala (posti limitati, fino a esaurimento dei posti disponibili) Collegamento streaming al link: https://events.assoedilizia.mi.it
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